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Pronto condominio | 14 marzo 2022, 07:00

Immobile in affetto da vizi: la segnalazione va fatta subito

L'articolo 1578 del Codice civile prevede che «se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

Immobile in affetto da vizi: la segnalazione va fatta subito

L’articolo 1578 del Codice civile prevede che «se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna». Il Tribunale di Roma (sentenza 27 settembre 2018, n. 18397) ha specificato che il conduttore che al momento della firma del contratto di locazione sia a conoscenza dei vizi dell’immobile, deve patirne le eventuali conseguenze e non può rivalersi sul locatore.

Il giudice capitolino ha applicato il cosiddetto "principio di autoresponsabilità" spiegando che “la prospettazione, che fa discendere l'inconveniente da una deficienza strutturale dell'immobile, induce a ritenere che si verte in tema di vizi della cosa locata che, a differenza dei guasti, non discendono da inadempimento alle obbligazioni insorte in capo al locatore con la stipula del contratto e, di conseguenza, non gli impongono l'esecuzione di una qualche prestazione, ma lo assoggettano a rimedi destinati, se possibile, a ripristinare l'equilibrio contrattuale o, altrimenti, a sciogliere il contratto”.

Secondo il parere del Tribunale, quindi, è da escludere “che possa accedersi ad una condanna all'esecuzione di opere volte all'eliminazione dei vizi connessi alla conformazione dei luoghi, conformazione peraltro ben nota alla conduttrice che (...) ha avuto in consegna le chiavi dell'immobile in epoca precedente alla stipula del contratto, onde poter far ispezionare i locali a propri tecnici di fiducia al fine di far valutare le opere ritenute necessarie per la ristrutturazione”.

E quindi “va fatta applicazione del principio di autoresponsabilità, implicito nell'articolo 1578, comma 1, ultimo inciso, Codice civile, secondo il quale se il conduttore ha accettato di prendere in locazione una cosa che sapeva essere affetta da vizi o non ha usato quel minimo di diligenza sufficiente a scoprirli deve patirne le conseguenze (cfr Cass 3341/2001)”.

A cura di Confappi-Fna Federamministratori

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