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Genova | 26 gennaio 2021, 09:07

Alberghi in crisi in Liguria: torna la tentazione di trasformare in residenze

La crisi lunga del comparto cambia le strategie imprenditoriali. Nel turismo schiacciato dalla pandemia reggono solo le "case dei nonni"

Alberghi in crisi in Liguria: torna la tentazione di trasformare in residenze

Nuovi alberghi rischiano la chiusura in Liguria, nell'ambito del settore turistico prostrato dalle misure anti-Covid, in un contesto in cui riescono a "tirare" unicamente seconde case e case dei nonni. Impietoso il quadro delineato dal report di Francesco Gastaldi e Vittorio Ferri, ricercatori presso l'Università IUAV di Venezia, ma di formazione genovese, e autori di un'analisi sul comparto economico in tempo di pandemia di cui abbiamo già dato anticipazione in un precedente articolo (QUI). 

L'onda lunga della crisi parte ben prima rispetto alla diffusione del Coronavirus. Secondo Gastaldi e Ferri, "gli indicatori economici del settore alberghiero presentavano già valori negativi per calo di redditività (rapporto tra risultato operativo e investimenti). Questa  grandezza ha subito una costante contrazione, passando da un valore mediano di 4,70% nel 2016 ad uno di 4,31% nel 2017, scendendo al 3,75% nel 2018”. 

In pratica, per gli alberghi liguri sono in calo i margini sulle vendite e il tasso di rotazione del capitale, e pertanto anche all’aumentare del fatturato non corrisponde una crescita dei profitti. 

Una tendenza che, purtroppo, è in linea con il dato nazionale. I Rapporti Federalberghi (2017 e 2019) evidenziano una moderata crescita del fatturato delle imprese ricettive, ma anche limitati investimenti strutturali, salvo alcune eccezioni, concentrati nelle grandi destinazioni dei comuni capoluogo, Milano, Roma e Venezia. Nel 2018 tra i primi 50 comuni italiani negli esercizi ricettivi, quello di Genova è il solo comune ligure presente al 27° posto con 1.907.159 presenze, pari allo 0,4% delle totale delle presenze in Italia. Molto facile rilevare una "fotografia" del settore in affanno già prima delle criticità imposte dal Coronavirus.

Per i due ricercatori dell'Università IUAV, "nel caso del settore alberghiero ligure emerge il potenziale conflitto tra due categorie di attori coinvolte nella scelta tra mantenere la destinazione alberghiera degli immobili e il cambio di destinazione d’uso. Questa distinzione è rilevante perché, se in generale prima della crisi del turismo generata dal Covid, queste due categorie di attori economici possono aver avuto finora due strategie distinte da una parte valorizzare gli immobili e la loro redditività, dall’altra valorizzare la gestione economica degli alberghi, ora possono avere obiettivi di fatto congruenti determinati dalla situazione di necessità; fattori che possono alimentare la scelta consensuale della chiusura delle attività e il cambio di destinazione d’uso degli immobili ad uso albergo". 

"In altre parole - evidenziano Gastaldi e Ferri - in questa situazione di crisi e di incertezza, la tendenza già in atto in Liguria di trasformare gli alberghi in edifici con altre destinazioni d’uso, in pratica residenze, è una scelta al vaglio dei proprietari e degli investitori. E può essere alimentata, oltre che dalla crisi del settore, anche dalla considerazione dei benefici sul patrimonio immobiliare derivanti dagli interventi di rigenerazione, nonché dall’offerta di bonus per la ristrutturazione degli immobili". 

Il freno alle trasformazioni era giunto dalla normativa regionale del 2008, che ha posto paletti per il cambiamento di destinazione d'uso di alberghi e ex hotel al verificarsi di alcune condizioni.

Ma secondo Gastaldi e Ferri, "entrambe le norme intervengono a valle di un problema, l’inutilizzo e l’obsolescenza degli alberghi (in particolare quelli di categoria inferiore) e la scarsa redditività degli investimenti in immobili a destinazione alberghiera e della loro gestione, rispetto al problema a monte, la crisi del turismo alberghiero in Liguria confermata dalla scarsità dei nuovi investimenti da parte dei grandi investitori del settore".

"La richiesta di cambi di destinazione d’uso degli alberghi, già in essere prima della crisi della pandemia, sarà destinata ad aumentare con il consenso dei proprietari e degli esercenti delle strutture", concludono i due ricercatori.

Redazione

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