Come scegliere l'immobile per un investimento? Ne parliamo con Case-Asta.it

Investire nel mattone è sempre un’ottima scelta, anche se sfidante, specie oggi che il mercato immobiliare appare molto frammentato e regolamentato. Quindi, come capire se un immobile è un buon investimento e quanto deve rendere per essere davvero interessante?

Per provare a fare chiarezza, ci siamo confrontati con Mattia Dal Dosso, amministratore di Case-Asta.it, società di consulenza per aste immobiliari che affianca investitori e acquirenti nelle operazioni di compravendita con un metodo strutturato e affidabile.

Mattia, da dove nasce la tua esperienza nel mercato immobiliare?

La mia avventura inizia come investitore “sul campo”: acquistavo immobili all’asta per poi rivenderli con profitto. Ma un giorno incappai in un problema: un vincolo giuridico non evidenziato nei documenti ufficiali che mi costò tempo e denaro. Quella esperienza mi diede una lezione importantissima: per scegliere la casa da acquistare bisogna effettuare controlli molto accurati.

Determinato a realizzare un metodo per acquistare all’asta senza rischi, ho fondato Case all’Asta, condividendo così la mia formula con chi vuole investire in modo consapevole. Oggi l’azienda opera con più sedi nel Nord Italia e offre formazione e consulenza per investitori.

Partiamo quindi da un dubbio molto comune. Quali sono gli immobili ideali per un investimento immobiliare?

Non esiste una risposta valida per tutti. Dipende da tante variabili: in primis, il budget disponibile, ma anche la tolleranza al rischio individuale, l’obiettivo (rendita costante, valori futuri o rivendita veloce) e il tempo che si può dedicare alla gestione.
Per orientarsi in questo “labirinto” di possibilità, ci sono alcune tipologie di immobili molto promettenti.

1. Immobili residenziali da affittare a lungo termine

Si tratta del più “classico” degli investimenti immobiliari: acquisti un appartamento e lo affitti a canone mensile stabile. Un punto di partenza sicuro per molti, perché la domanda di affitto è quasi sempre presente, soprattutto in città medio/grandi, nelle zone universitarie o in quartieri poco centrali ma ben serviti.

Per scegliere, però, non farti abbindolare da metrature ampie o dettagli lussuosi, cerca di capire quali sono le caratteristiche della casa che possono attirare l’inquilino che hai in mente. Una volta individuata la casa, bisogna comprendere se il rendimento è interessante. Non dimenticare di inserire nel calcolo il canone di affitto, le spese condominiali, quelle di manutenzione e le tasse. Un buon rendimento, generalmente, si aggira tra il 4 e il 7 % annuo.

2. Affitti brevi (modello Airbnb e similari)

Il mondo degli affitti brevi può dare margini superiori rispetto all’affitto “classico”, ma richiede una maggiore disponibilità di tempo per gestire tutta la parte operativa: pensiamo a check-in/out, alle pulizie e alla promozione online e offline della struttura. Ricorda poi che può essere un investimento molto redditizio, a patto però che l’immobile sia situato in una zona attrattiva e che la stagionalità non incida troppo sul rendimento. Bisogna anche verificare le normative comunali sulle locazioni brevi, perché in molte città sono imposti limiti o vincoli specifici.

3. Immobili turistici e case vacanza

In località balneari, montane o turistiche di forte richiamo, una casa vacanza può garantire un rendimento notevole, soprattutto se situata in aree facilmente raggiungibili e dotate di servizi. Tuttavia, quando si acquista all’asta è indispensabile prestare attenzione ad eventuali vincoli come usufrutto, nuda proprietà o altri diritti reali che impediscono di utilizzare o affittare l’immobile per lunghi periodi. Per evitare tali situazioni, la lettura attenta della perizia e la verifica accurata della documentazione sono passaggi indispensabili.

4. Ristrutturare per rivendere

Acquisti un immobile sottovalutato (spesso all’asta), lo ristrutturi e lo rivendi. È una strategia ad alto rendimento potenziale, ma non priva di rischi. Richiede una conoscenza accurata dei costi effettivi di ristrutturazione, tempi di realizzazione realistici e un’analisi puntuale della domanda nella zona. Anche la fiscalità gioca un ruolo decisivo: la plusvalenza derivante dalla vendita va gestita con attenzione per evitare di ridurre i margini di profitto. Le aste rappresentano un canale interessante per trovare opportunità a prezzi vantaggiosi, ma solo se dietro c’è un piano di azione preciso e un calcolo attento del margine.

5. Immobili commerciali

Negozi, uffici e capannoni sono meno “facili” da gestire rispetto agli immobili di cui abbiamo parlato finora, ma possono offrire canoni di affitto più lunghi e stabili (con tipologie di contratto come il 6+6). Le analisi di mercato per il 2025 mostrano come i locali commerciali possano garantire guadagni competitivi, a patto che il contesto economico dell’area sia favorevole e la destinazione d’uso risponda a una reale domanda. Tuttavia, si tratta di investimenti che richiedono capitali più elevati, conoscenze specifiche del settore e una valutazione accurata del rischio, poiché la domanda commerciale tende a essere ciclica e sensibile alle variazioni del mercato.

In sostanza, tutto dipende dall’obiettivo personale e da come si vuole strutturare il proprio portafoglio immobiliare.

Per concludere, quali sono i criteri da valutare per individuare gli immobili che rendono di più?

In Case all’Asta applichiamo una serie di filtri oggettivi per analizzare ogni operazione e valutarne la sostenibilità economica e il potenziale di rendimento.

La posizione strategica rappresenta il primo fattore da considerare: la vicinanza a trasporti, servizi, scuole e infrastrutture incide direttamente sul valore dell’immobile e sulla sua capacità di generare domanda, mentre i nuovi quartieri possono offrire buone opportunità ma con un livello di rischio più elevato.

Anche il prezzo di acquisto rispetto al mercato locale è determinante, perché pagare troppo in confronto a immobili dello stesso tipo riduce, anche in modo cospicuo, i margini di guadagno. Proprio per questo, è essenziale confrontare il prezzo al metro quadro, analizzare le vendite recenti e valutare eventuali ribassi, soprattutto in caso di acquisti all’asta.

Le condizioni dell’immobile e l’eventuale presenza di carichi o vincoli nascosti richiedono altrettanta attenzione: servitù, abusi edilizi o irregolarità urbanistiche sono tutte situazioni da verificare. Va inoltre considerata la domanda effettiva, perché un immobile apparentemente redditizio può restare sfitto a lungo se il mercato locale è saturo o stagionale.

Allo stesso modo, l’orizzonte temporale e la strategia d’uscita devono essere definiti in anticipo: chi punta a una rendita costante dovrà privilegiare immobili da affittare, mentre chi cerca una plusvalenza potrà orientarsi su operazioni più dinamiche come il flipping immobiliare.

Ci tengo però a condividere alcuni numeri. Nonostante la complessità del contesto, il mercato immobiliare del nostro paese continua a rappresentare una delle realtà più solide e promettenti nel Sud Europa. Secondo l’analisi del Team Research di Dils, il terzo trimestre del 2025 ha registrato investimenti immobiliari in Italia per 2,6 miliardi di euro, portando il totale dei primi nove mesi a circa 8 miliardi, con una crescita del 21% rispetto al 2024. Un dato che testimonia la rinnovata fiducia degli operatori e l’interesse costante degli investitori, italiani e stranieri.










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