Genova capitale della rendita: è la città italiana dove il mattone frutta di più, e gli affitti salgono

Nel grande gioco del mattone, Genova si ritaglia il primato nazionale: è la città con la rendita più alta per chi decide di investire in un immobile da mettere a reddito. Superate di gran lunga Milano e Roma.
Secondo i dati diffusi dall’Ufficio Studi di Tecnocasa, Genova è il primo tra i dieci grandi capoluoghi italiani per rendimento lordo da locazione: 7,6%. Un dato che supera nettamente Palermo (seconda con il 7,2%) e che stacca metropoli ben più care come Firenze (4,4%), Milano (4,6%), Roma e Torino (5,2%). Un dato che conferma quanto, in una città dove i prezzi al metro quadro restano bassi rispetto alla media nazionale, l’investimento immobiliare possa ancora risultare vantaggioso.

La simulazione parte da un bilocale da 65 metri quadrati, un taglio abitativo tipico per chi cerca casa in affitto. E proprio il rapporto tra canone di locazione e valore dell’immobile (tanto più favorevole quanto più il prezzo di acquisto è contenuto) fa sì che Genova si distingua tra i grandi centri italiani.
Il rendimento reale per l’investitore è, però, quello netto. Tolta la cedolare secca al 21% e l’Imu, e ipotizzando che un terzo del canone serva a coprire le imposte, il margine per il proprietario a Genova si attesta attorno al 5%. A Milano si scende a poco sopra il 3%, a Roma si arriva al 3,5%.

Sono numeri che, al netto di tutte le variabili, dalla puntualità dell’inquilino alla manutenzione dell’immobile, raccontano una verità semplice: a Genova il mattone continua a essere una forma di investimento concreta e competitiva. Non solo rispetto ad altre città, ma anche in confronto a strumenti finanziari come i Btp a otto anni, che oggi garantiscono un rendimento netto attorno al 2,8%.

Va però fatta una distinzione. Conviene soprattutto a chi già possiede un immobile, magari ricevuto in eredità, e decide di metterlo a reddito. Chi invece compra ex novo per affittare dovrà tenere conto dei costi iniziali (tasse, notaio, ristrutturazioni, mobili) che possono ridurre sensibilmente il ritorno economico nei primi anni.
Eppure, nonostante le variabili, il settore tiene. Nel 2024, il 18,4% delle compravendite registrate dal network Tecnocasa ha avuto come scopo l’investimento a fini locativi. Un dato in lieve calo rispetto al 19,5% dell’anno precedente, ma comunque significativo.
Napoli è la città in cui la percentuale di acquisti per investimento è più alta (39,3%), trainata però dalla crescente domanda di affitti brevi. Un fenomeno che invece a Milano, secondo il report, sembra ormai in discesa: molti proprietari si stanno orientando verso affitti transitori o formule di lunga durata.

Il report include anche una panoramica sulla rivalutazione degli immobili dal 1998 a oggi. Milano, in questo campo, guida la classifica con un +140,3%, seguita da Firenze con +82,7%. La media nazionale dei grandi centri si ferma a +51,5%, sotto la soglia dell’inflazione che nello stesso periodo ha toccato il +63,6%.

Genova, in questo confronto, non eccelle. Ma è proprio questa discrepanza (prezzi che restano bassi, affitti che reggono) a rendere la città un luogo privilegiato per chi cerca rendita immediata, più che rivalutazione nel tempo.
Un segnale da non trascurare, in questo scenario, arriva dall’andamento dei canoni di locazione.

A Genova gli affitti stanno crescendo, lentamente ma in modo costante. Secondo gli ultimi dati, il prezzo medio si aggira oggi attorno ai 10 euro al metro quadro, con un aumento di circa l’8% su base annua. Le zone centrali e più richieste, come il Centro storico, Carignano e il Levante cittadino, superano facilmente i 13 euro/m², mentre in quartieri più periferici come Molassana, Struppa o Certosa i valori restano sotto i 7 euro/m². In media, un appartamento si affitta tra i 700 e gli 850 euro al mese, a seconda di zona e metratura. Un mercato in movimento e che contribuisce a spiegare perché la rendita immobiliare genovese oggi sia la più alta d’Italia.