Nuovo Champagnat, il maxi intervento verso il traguardo: tre piscine, otto palestre, centro medico, Conad e nuova oasi verde

Lo Champagnat di Albaro si prepara a cambiare volto dopo quasi dieci anni di chiusura, incertezze e progetti rimasti a lungo sospesi. L’ex centro sportivo di via Caprera, per generazioni punto di riferimento non solo scolastico ma anche sportivo e sociale del Medio Levante, sta entrando nella fase conclusiva della sua trasformazione in polo urbano per servizi: un intervento complesso che mette insieme nuovi impianti sportivi, un centro medico sportivo, una media struttura di vendita alimentare Conad da 999 metri quadrati, parcheggi, opere pubbliche, spazi verdi e una nuova oasi microclimatica tra via Caprera e via Cavallotti.

Il punto sullo stato dei lavori è stato fatto in commissione consiliare a Palazzo Tursi, alla presenza dell’assessora comunale all’Urbanistica Francesca Coppola, degli uffici tecnici comunali e dei consiglieri. La commissione, chiesta dai consiglieri di maggioranza del Pd Enrico Frigerio, Edoardo Marangoni e Serena Finocchio, è servita a ricostruire l’iter urbanistico, chiarire i contenuti della variante oggi in istruttoria e fare il punto sui nodi ancora aperti: parcheggi, accessibilità, rapporto con il commercio di vicinato, fruibilità pubblica degli impianti sportivi e tempi di conclusione del cantiere.

L’intervento è in capo alla società Genova Sport & Leisure Management, con sede a Roma, attiva nello sviluppo e nelle operazioni immobiliari. Amministratore unico e rappresentante dell’impresa è Paolo Cavini, lo stesso professionista che guida Pix Development, ramo immobiliare di Conad. Proprio la presenza del supermercato è uno degli elementi più discussi del progetto, ma dagli uffici e dalla giunta è arrivato un messaggio preciso: la funzione prevalente del nuovo Champagnat, secondo l’inquadramento urbanistico approvato, resta quella sportiva e di servizio pubblico.

Il nuovo complesso comprenderà infatti tre piscine, otto palestre, campi da tennis e padel, spogliatoi, club house, locali per attività motorie, aree per corpo libero e pesi, un centro medico sportivo con ambulatori, fisioterapia, recupero e rieducazione funzionale. Accanto a queste funzioni sarà inserita la media struttura di vendita alimentare, con superficie netta di vendita pari a 999 metri quadrati.

A ricordare il peso simbolico dello Champagnat per il quartiere è stato Enrico Frigerio. “Tutte le persone che hanno vissuto e abitato nel Medio Levante, ma anche nel Centro Levante, hanno avuto a che fare con l’istituto. C’è chi è andato a scuola, chi ci ha fatto sport, chi lo ha vissuto come luogo di partecipazione e aggregazione. Nel 2016, quando chiuse improvvisamente la parte sportiva, fu uno shock per i residenti”.

Frigerio ha ripercorso anche le tappe precedenti: “Ci fu un primo progetto nel 2017, molto impattante, con parcheggi seminterrati e superficie di vendita, poi accantonato. Negli anni successivi si inseguirono diverse indiscrezioni rispetto a nuove possibilità di rilancio dell’area, con diversi attori in campo ma senza mai chiudere un nuovo progetto. Nel 2024 è arrivata una nuova impostazione, che poteva essere più coerente e richiamava una maggiore attenzione pubblica e sociale, con centro medico sportivo, componente sportiva significativa e opere di urbanizzazione”. Per il consigliere del Pd restano da approfondire alcuni aspetti essenziali: suddivisione degli spazi, parcheggi, oneri di urbanizzazione e ricadute sul territorio. 

Sullo stesso piano si è mosso Edoardo Marangoni, che ha insistito sulla natura pubblica di fatto di un’area privata: “Lo Champagnat è una questione antica e annosa. È stato un luogo centrale, soprattutto nella fase giovane di molti. La nostra posizione è chiara: quello è uno spazio privato, ma negli anni ha avuto una funzione pubblica. In quello spazio si sono svolte educazione, formazione, scuola, salute e tempo libero”.

Da qui la preoccupazione politica: “È un peccato se questo luogo perde parte della finalità che per il Medio Levante, e non solo, è sempre stata cruciale. Il problema è che spesso l’unica risposta per riempire i vuoti urbani sembra essere quella di insediare supermercati. Chiaramente ci siamo trovati questo progetto, nato con altre giunte, e dobbiamo lavorare per migliorie e correzioni, perseguendo funzioni socio-educative e sociali”.

La presidente della commissione Serena Finocchio ha rivendicato il metodo della trasparenza: “La commissione è stata utile perché ha permesso di fare chiarezza su una vicenda che da tempo interessa tante famiglie e il territorio. Quando eravamo all’opposizione avevamo chiesto trasparenza e un confronto vero su Champagnat. Oggi, da maggioranza, manteniamo lo stesso approccio: vogliamo che ogni decisione sia assunta sulla base di elementi chiari, nel rispetto delle regole e ascoltando il territorio. Non siamo interessati a fare processi alle intenzioni, ma a verificare che ogni trasformazione urbanistica sia realmente coerente con l’interesse pubblico, con le esigenze dei cittadini e con la qualità del quartiere”.

L’assessora Francesca Coppola ha spiegato che l’intervento è stato avviato dalla precedente amministrazione e che la variante oggi in discussione non stravolge il progetto approvato: “La variante non è sostanziale, sono migliorie concordate con i proponenti, di fatto rifiniture. In questi mesi abbiamo avuto diverse interlocuzioni sulla funzione degli spazi e su come rimodulare alcune funzioni”.

Uno dei temi centrali riguarda i parcheggi. Coppola ha chiarito che tra le richieste avanzate al progettista c’è la possibilità di aprire gli stalli anche ai cittadini negli orari di chiusura del polo: “Abbiamo chiesto che i parcheggi interni possano essere messi a disposizione della cittadinanza tramite convenzione, come avviene alla rotonda di Carignano, che ha il medesimo progettista. L’incremento dei parcheggi va aperto alla cittadinanza”.

L’assessora ha poi ribadito il punto politico e urbanistico più rilevante: “Dentro il polo urbano la funzione predominante è quella sportiva, mantenuta anche nella variante. La variante non cambia nulla nella disciplina sportiva, se non accorgimenti su attraversamento pedonale, pannelli fotovoltaici e piccole migliorie”.

A illustrare nel dettaglio il progetto è stata l’architetta Nora Bruzzone. Il complesso attuale è articolato tra volumi destinati alla didattica e alle attività sportive, con accessi da via Cavallotti e via Caprera. L’intervento riguarda l’intera porzione del manufatto occupato dal centro sportivo annesso all’istituto scolastico e le aree esterne lungo le due strade.

Il progetto approvato, identificato dalla Conferenza dei Servizi e approvato con determinazione dirigenziale,, prevede la riqualificazione edilizia, impiantistica e funzionale del complesso. Al secondo piano interrato sono previsti il rinnovo degli impianti tecnici e degli spazi a servizio delle vasche natatorie. Al primo interrato è prevista la riqualificazione di piscine, spogliatoi, servizi annessi, locale per allenamenti fuori vasca e palestra. Al piano terra sono previsti nuovi spogliatoi, nuove palestre, aree di collegamento, depositi e locali per gli addetti.

Sempre al piano terra, nella porzione sud dell’immobile, sarà realizzata la media struttura di vendita alimentare. Il supermercato avrà accesso dalle aree di parcheggio, in parte coperte dalla soletta su cui saranno realizzati due campi da tennis. Al primo piano troveranno spazio il centro sanitario, con studi medici, aree per fisioterapia e ulteriori sale per attività, mentre una parte verso via Caprera resterà a uso esclusivo dell’istituto scolastico.

La parte esterna è uno degli elementi più significativi del progetto. Lungo via Cavallotti sarà realizzata una soletta a copertura del parcheggio, sopra la quale saranno collocati i campi da tennis. A nord sono previsti quattro campi da padel coperti, con una struttura metallica alta circa nove metri destinata a ospitare i pannelli fotovoltaici a servizio del complesso. Al piano terra, in area scoperta con ingresso da via Cavallotti, troveranno posto i parcheggi a servizio del polo urbano.

Le opere di urbanizzazione collegate all’intervento comprendono il rifacimento del marciapiede di via Cavallotti, la riqualificazione del sottopasso pedonale esistente, la realizzazione dell’oasi microclimatica in corrispondenza della fermata del trasporto pubblico, il rifacimento del marciapiede di via Caprera, la sistemazione del sistema semaforico, il miglioramento dell’attraversamento pedonale, la riqualificazione della pensilina esistente e la sistemazione dell’area tra via Pisa e via Orsini con una piazzetta pedonale, aree verdi e sedute.

Alcuni interventi sono già stati completati, come il rifacimento su via Cavallotti e la riqualificazione del sottopasso, mentre l’oasi microclimatica è in corso di realizzazione. Restano da completare l’attraversamento, gli interventi su via Caprera e alcune sistemazioni legate alla variante.

Dal punto di vista urbanistico, l’area è classificata nell’ambito SIS-S, dedicato al sistema dei servizi pubblici. Il progetto è stato autorizzato come “polo urbano per servizi”, perché il Puc consente, in caso di grandi poli urbani per funzioni sportive e culturali, anche l’inserimento di medie strutture di vendita purché compatibili, integrate nel servizio principale e dotate dei parcheggi necessari. La convenzione urbanistica sottoscritta il 20 dicembre 2024 vincola la destinazione d’uso degli immobili alle funzioni previste dal progetto per 36 anni, quindi per un periodo superiore al minimo previsto dalle norme generali del Puc. 

Le modifiche principali riguardano la distribuzione interna degli spazi, il layout della club house, la diversa organizzazione della palestra, alcuni aggiustamenti interni del supermercato, la rimodulazione dei parcheggi, l’inserimento di una rampa per i veicoli di emergenza sulla piastra dei campi da tennis, la leggera traslazione dei campi da padel e la modifica della copertura, che integra una parte vetrata in corrispondenza dell’edificio principale. È inoltre prevista la sostituzione della piattaforma elevatrice interna con un ascensore, su richiesta dell’Ufficio barriere architettoniche, e un nuovo vano scala-ascensore per collegare la piastra dei parcheggi con il piano terra e il primo piano, garantendo un ingresso distinto alla zona ambulatoriale.

La modifica più evidente riguarda però il piazzale della scuola. Nel progetto approvato era organizzato principalmente per la gestione dei flussi di traffico, con accompagnamento e ripresa degli studenti. Nella variante viene invece ripensato come area playground, con ampi spazi per il gioco dei bambini e per le attività all’aperto. La fruizione sarà diversificata nelle diverse fasce orarie: scarico merci e accompagnamento degli alunni negli orari pre e post scolastici, utilizzo da parte degli studenti durante le lezioni.

Sul verde, gli uffici hanno evidenziato un miglioramento rispetto al progetto approvato. Le alberature previste passano da 83 a 90, con una nuova configurazione delle specie vegetali e interventi di mitigazione, tra cui vasche verdi sulla copertura dei campi da padel con verde ricadente. La richiesta del Comune, fin dalle prime fasi, era di garantire un saldo positivo rispetto alle essenze rimosse.

Anche il confronto sulle superfici mostra un progetto sostanzialmente invariato nella sua impostazione, ma con alcuni aggiustamenti. I servizi sportivi interni passano da 4.283,32 metri quadrati a 4.268,2 metri quadrati, di cui 3.833,12 in edificio esistente e 435,08 in nuovo volume. Le aree sportive esterne passano da 2.389,3 metri quadrati a 2.127,78, con 1.131,08 metri quadrati di campi sportivi su nuovo solaio e 996,7 metri quadrati di campi da padel coperti. I servizi sanitari scendono da 885,61 a 839,25 metri quadrati. La superficie commerciale complessiva in edificio esistente cresce invece da 1.571,37 a 1.665,49 metri quadrati, mentre l’area coperta di carico e scarico viene ridotta da 59,73 a 12,67 metri quadrati.

Per quanto riguarda la parte sportiva interna, la variante dettaglia meglio le funzioni: una sala attività da 376 metri quadrati, una sala corsi da 130, un’area corpo libero da circa 25, un’area pesi da circa 53, spogliatoi per circa 210 metri quadrati e depositi, locali trainer e impianti, per un totale complessivo, comprese le aree attività, di circa 826 metri quadrati. Sono inoltre previste modifiche alle superfici dell’infermeria, pari a 20 metri quadrati, dei depositi e della club house, che raggiunge circa 320 metri quadrati compresi gli spogliatoi. Al livello della club house vengono aggiunte anche aree adibite a spogliatoi per il padel.

Il tema parcheggi è stato uno dei più discussi. Bruzzone ha spiegato che la variante organizza gli stalli non più come dotazioni separate e rigide per le diverse funzioni, ma come una dotazione unica a servizio del polo. In questo modo viene ricavato qualche posto auto in più senza modificare la natura del progetto. Il rapporto tra funzioni pubbliche e private resta comunque un punto chiave: la disciplina del Puc richiede che il servizio pubblico o di uso pubblico resti funzione principale e qualificante, con le altre funzioni subordinate e compatibili.

Dai banchi del centrodestra è intervenuto Mario Mascia (Forza Italia), oggi consigliere, ai tempi assessore all’Urbanistica nella precedente giunta. Mascia ha rivendicato l’impostazione data allora all’intervento: “Ci siamo peritati di lasciare la funzione pubblica dell’area e la fruibilità pubblica anche degli spazi interni. La novità dell’intervento, che abbiamo giustificato nel 2023, era legata anche alla rivoluzione green. Avevamo introdotto norme generali per consentire l’ampliamento delle zone fruibili alla cittadinanza, tra verde e accessibilità”.

Mascia ha ricordato anche il tema dell’accessibilità tra via Orsini, via Caprera e via Cavallotti: “Non c’era alcuna possibilità per una persona in carrozzina di prendere la direttrice da via Orsini e scendere in modo sostenibile verso via Cavallotti e il mare. Lo sarà davvero solo quando si attiverà l’attraversamento su via Caprera”. Per l’ex assessore, l’obiettivo era uscire dalla logica dei soli parcheggi e costruire un progetto in grado di tenere insieme sport, cultura, verde, commercio e mobilità: “Diventerà un fiore all’occhiello della città”.

A chiedere chiarimenti tecnici sono stati anche diversi commissari. Dal centrodestra sono arrivate domande sul mantenimento del doppio kiss&buy, sulle misure per evitare squilibri nel commercio di quartiere, sul monitoraggio del traffico dopo l’apertura, sulle tempistiche delle opere pubbliche finanziate dagli oneri di urbanizzazione, sulla viabilità durante il cantiere e sugli accordi con scuole e associazioni del territorio. Altri interventi hanno riguardato l’avvio dei lavori sulle aree esterne, lo studio di traffico sul nodo, la permanenza di stalli davanti all’ingresso della scuola e la possibilità di prevedere all’interno dell’area commerciale spazi utilizzabili dagli studenti.

Alessandra Bianchi di Fratelli d’Italia ha richiamato in particolare la componente sportiva: “All’interno di un’operazione privata siamo riusciti a mantenere la funzione pubblica di alcune parti dell’impianto sportivo, inserendo clausole a tutela del mondo dello sport e dell’effettiva fruibilità pubblica. Due corsie della piscina saranno disponibili per gli studenti dell’istituto fino alla tarda mattina, e l’intero impianto sportivo avrà aperture per università e centri estivi. Questa informazione deve arrivare a tutti”.

Nelle risposte, Coppola ha confermato che davanti agli esercizi commerciali della zona Panarello resterà il progetto di continuità pedonale e non sarà previsto il kiss&buy: “Abbiamo scelto di dare più spazio a dehors, carico e scarico e parcheggi più a monte. Possiamo aprire un’interlocuzione con Amiu per spostare a monte la parte del conferimento dei rifiuti e inserire eventuali parcheggi moto. Non abbiamo voluto tagliare quella porzione perché è quella di maggior beneficio per gli esercizi commerciali”.

Sul commercio di vicinato, l’assessora ha riconosciuto che la nuova media struttura di vendita produrrà effetti, ma ha ricordato che la funzione commerciale era presente nell’iter fin dall’origine e che l’attuale Piano del commercio non può essere applicato retroattivamente: “Nel 2017 la superficie era superiore ai 1.500 metri quadrati, oggi è di 999 metri quadrati, come voluto anche dall’investitore. Quello che possiamo fare è avviare un’interlocuzione con il Municipio per capire se i volumi disponibili a monte possano essere utili agli esercizi commerciali”.

Per quanto riguarda la scuola, Coppola ha chiarito che lo spazio davanti all’istituto non è mai stato pensato come parcheggio stabile: “Era previsto un movimento rotatorio, con i genitori che accompagnano gli studenti e poi tornano a riprenderli. C’è una sosta, ma non una funzione parcheggio. Abbiamo ritenuto più importante dare spazio ai giochi e alla fruizione degli studenti”.

Sulla possibilità di aprire il campetto scolastico la domenica, l’assessora ha spiegato che sarà necessario un confronto con la dirigenza scolastica e con i gestori, perché il tema riguarda anche la sicurezza degli spazi. Sui parcheggi, invece, ha indicato il limite principale della trattativa con il proponente: “L’unica modalità per averne di più era rinunciare a un campetto. Non abbiamo voluto farlo. Crediamo che la funzione sportiva e di servizio debba restare predominante, anche perché questo è il primo polo urbano che insediamo in città e farà da capofila per eventuali futuri poli urbani”.

Sul sottopasso, la consigliera del Municipio Medio Levante Donatella Maria Pallotta (Forza Italia) ha chiesto il ripristino di una parte della pavimentazione non completata e ha denunciato il problema degli imbrattamenti: “Mi dolgo del fatto che cittadini incivili continuino a sporcare le pareti appena sistemate del sottopasso, ma è un problema di inciviltà”. Coppola ha aperto alla possibilità di lavorare con Municipio e commercianti su patti di collaborazione o progetti di cura dello spazio, riconoscendo che il sottopasso viene spesso utilizzato in modo improprio.

Sulle alberature lungo via Cavallotti, Bruzzone ha precisato che si tratta di quelle preesistenti, ma la convenzione prevede l’obbligo per il privato di sostituirle in caso di problemi. Le opere di urbanizzazione sono tutte su suolo pubblico: il privato le realizza in luogo del pagamento degli oneri, ma la gestione successiva degli spazi sarà in capo alla pubblica amministrazione.

Resta infine il tema dei tempi. Coppola ha spiegato che il progetto è ormai molto avanzato e che proprio per questo la commissione era urgente: “A settembre i lavori saranno praticamente ultimati. Una volta concluso il titolo della variante, serviranno circa tre mesi lavorativi per chiudere il cantiere. Con tutte le cautele del caso, tra allerte caldo o eventuali criticità, immaginiamo la conclusione tra fine anno e al massimo inizio 2027”.

La commissione sarà quindi riconvocata a settembre, prima della fine dei lavori, con l’obiettivo di verificare lo stato effettivo del progetto e, possibilmente, ascoltare anche i progettisti e la scuola, assenti nella seduta di oggi. Per la maggioranza il passaggio dovrà servire a capire se il nuovo Champagnat sarà davvero, oltre che un intervento immobiliare e commerciale, un polo sportivo, sociale e pubblico per il quartiere.